dinsdag 31 maart 2015

Boeterente bij het omzetten van de hypotheek

Voor de rekenaars en de meedenkers hier.
Vandaag ontvingen wij een offerte voor het omzetten van onze hypotheek.
De reden hiervoor was een mailtje van M. naar de klantenservice van de hypotheekverstrekker. Gezien het huidige lage rentepercentage voor een rentevast periode van 10 jaar, wilde hij graag weten wat het verschil in hypotheek zou zijn in ons geval.

We betalen nu 3,95% rente, bij de nieuwe aanbieding wordt dat 2,5%.
Ons bruto maandbedrag is nu 496,76 euro (daar zijn de laatste twee extra aflossingen nog niet in verrekend) dat gaat dan worden 392,27 euro.
Looptijd is nog 345 maanden (we hebben vorig jaar onze hypotheek afgesloten). We hebben een lineaire hypotheek (vast bedrag van 233 euro aan aflossing, de rest rente).

De hypotheekverstrekker gaat uit van een nog openstaand hypotheekbedrag van 79.002,71 euro per 1 mei van dit jaar. 

Maar nu komt het, de boeterente is: 6613,72 euro, plus nog 225 euro afsluitkosten. Hmmmmmm.... (in 1x te voldoen, voor 15 april, indien we gebruik willen maken van de offerte).

We zijn nu voornemens onze hypotheek in maximaal 10 jaar af te lossen. Of dat echt kan/lukt weten we natuurlijk niet. We gaan wel uit van het meest positieve. In feite zouden we dus twee berekeningen moeten maken. Eentje voor de volledige looptijd en eentje voor de looptijd met aflossing binnen 10 jaar tijd.

M. gaat morgen op zijn werk bij collega's die werken bij de hypotheekafdeling vragen of ze een reken'tool' hebben om een en ander na te rekenen. Ik vind de boeterente vrij fors. Het verdient zichzelf uiteindelijk wel terug. Alleen duurt dat dus ruim 68 maanden. Wie weet zijn hier wat mensen met tips inzake de berekening?

Dan, de loonsverhoging van M. Met ingang van morgen krijgt hij 0,56 cent bruto per uur extra :) Altijd weer mooi meegenomen. Mijn periodiek komt er in mei bij. 

En over het weekend. Een dagje Utrecht voor mijn HBO opleiding. 
Ik stond heeeeeeeel erg vroeg op voor een zaterdag. De klok op de thermostaat bleek 6 minuten achter te lopen, daardoor miste ik net een trein. 
(Ik 'scheurde' nog langs twee extra stations om te zien of ik de trein zou inhalen). De ochtendzon was prachtig, al was het wel erg koud.

Door de gemiste trein moest ik nu extra overstappen. Al met al kwam ik om 10.13 uur aan en had ik een klein kwartier gemist.

De dag was intensief. Wel tig keer leuker dan dezelfde module vorig jaar. 
Nu hebben we een lerares met een passie voor kennisoverdracht, nou dat was te merken. Ik had alleen de verkeerde boeken bij me. (Snapte al niets van mijn huiswerk, qua lezen, haha).

's Avonds om 19.03 was ik weer op het station, bijna 12 uren later. Bij thuiskomst merkte ik al dat al mijn spieren vast zaten. Ik ben op tijd op bed gegaan. Want zondag stond nog een verjaardag van mijn nichtje op de planning. Maar, dat werd hem helaas niet. Helemaal stuk was ik. Vreselijk verdrietig natuurlijk. Want ik wilde wel gewoon mee. 

Toch verstandig gedaan. M. en dochter uitgezwaaid. Poes Semmie kwam spontaan bij mij op schoot, zodat ik het eerste uur ook niet van de bank afkwam. Toen ik klaar was met mijn zelfmedelijden, ben ik aan de creabea gegaan. M. en dochter waren er rond 18.15 uur weer. 
Ik had nog wel voor een maaltijd gezorgd.

Gisteren leek ik wel een 'old wief' op mijn werk. Amper vooruit te branden. Gelukkig kon ik aan het einde van de dag bij de chiropractor terecht. Zoooo fijn. Alles doet het weer zoals het hoort.

Gezien het reeds megalange verhaal zal ik binnenkort wat meer schrijven over de vorderingen van mijn eigen 'crowdfund'actie. 

We hebben een site gevonden: berekenhet.nl (geen aandelen)

14 opmerkingen:

  1. Het klinkt natuurlijk best pittig, die boete maar als ik het goed uitreken bespaar je, uitgaande van de volledige looptijd, ruim 29 000 euro, dat klinkt mij nog veel beter in de oren. Wij hebben begin vorig jaar ons huis gekocht en hebben de rente 10 jaar vast staan voor het percentage waar je het nu 30 jaar voor vast kunt zetten. Ik vraag me wel eens af of we het nu bv ook langer vast kunnen zetten. En na het lezen van jou blog zelfs of we het niet moeten door laten rekenen door de bank wat onze boeterente zou zijn als we tussentijds de rente willen verlagen. We hebben wat spaargeld maar met de huidige rentestanden lijk je dat beter in boeterente te kunnen investeren dan het maar op de rekening te laten staan. Dank je wel dus voor je blog, je hebt me echt aan het denken gezet. Cato

    BeantwoordenVerwijderen
  2. En volgens mij heb ik het toch niet helemaal goed uitgerekend, lees het net nog eens over en zie rentevast periode van 10 jaar staan, ik had gerekend met de 345 maanden en was er vanuit gegaan dat dat dan ook de rentevast periode zou zijn. Cato

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Moet je die boeterente ook in één keer betalen? Volgens mij is die boete overigens altijd een beetje bijna gelijk aan het bedrag dat je bespaart. Hier vind ik het dan eigenlijk nog meevallen, want als je dat voor 10 jaar vastzet, dan bespaar je dus 120 x 100 euro, waarvan je dan weer 68 x 100 euro moet inleveren. En tot wanneer loopt het rentepercentage dat je nu hebt? Het is in feite onbegonnen werk, maar je zou moeten gokken of tegen de tijd dat die rentevasteperiode afloopt, de rente lager/hoger is. Als die hoger is, dan loont het eerder om nu om te zetten. Als hij lager is, ja, dan is het een beetje zonde misschien.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. haha, mijn uurtarief is afgelopen januari met wel 8!!! cent gestegen, nadat het al 4 jaar "bevroren" was geweest...

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Wat ik heb begrepen is dat een boeterente een vergoeding is voor de rente die de bank de komende jaren gaat mislopen omdat jullie een lagere rente gaan betalen. Maar volgens mij is die boete is gebaseerd op het 'normale' verloop maar omdat jullie gaan aflossen betaal je nu volgens mij ook een boete over delen van de hypotheek die je tussentijds af gaat lossen en ben je misschien wel duurder uit dan wanneer je de rente gewoon laat zo als ie is. Maar dit is mijn boerenverstand he, zit geen berekening oid achter:)

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Je rente-periode is 10 jaar, financiering is lineair, en de WOZ waarde is ongeveer 125.000 euro?

    In dat geval is het niet interessant om over te sluiten. De boeterente kun je beter aflossen. Dat scheelt alweer ruim 8% van je totale hypotheekschuld. Maandelijks los je al af en daalt je hypotheekschuld dus met 1/360e deel. Daarnaast lossen jullie jaarlijks nog extra af. Ik schat in dat jullie helemaal geen 10 jaar nodig zullen hebben om deze hypotheek volledig af te lossen.

    Een lagere rente is prettig omdat je maandelijks minder rente betaald. Maar, je krijgt nog wel een deel terug van de belasting. Als je 2,5% rente gaat betalen, dan is je betaalde rente bij 37.500 euro hypotheekschuld even hoog als je eigenwoningforfait. Dan stopt ook je hypotheekrente-aftrek. Bij 3,9% ligt die grens bij een hypotheekschuld van 24.000 euro. Snel aflossen dus en gebruik dat beetje hypotheekrente-aftrek gewoon voor extra aflossing.

    Als je de boeterente gebruikt als extra aflossing, maandelijks 500 euro extra aflost, en de uitgespaarde rente ook gebruikt om af te lossen (sneeuwballen), dan ben je in 7 jaar van je hypotheek af. Maandelijks 0 euro aflossen en 0 euro rente voor de rest van je leven.

    In die tijd verdien je de boeterente niet terug. Dus gewoon zo laten, en doorgaan met aflossen.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Ik heb je totale besparing niet berekent, maar als je die 6000 die je als boete moet betalen nu op een 10-jarig spaardeposito vastzet levert je dat - afhankelijk van de aan bieder- een rente van 4,5 % op. Tussentijds kun je evt ook nog extra aflossen. e.e.a. zou je even moeten doorrekenen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Welke aanbieder geeft 4,5% rente bij een deposito van 10 jr?

      Verwijderen
  8. Ik heb direct de stier bij de horens gevat en ook een offerte aangevraagd. Ik heb de rente 4,2 met nog 10 jaar te gaan. En 5,3 met nog 3 jaar te gaan. Deze is echter hopelijk over 2 jaar weg.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Nog even een kleine aanvulling; als je het belastingvoordeel meerekent is het netto maandbedrag dat de besparing van 1,45% oplevert denk ik wel heel weinig. Zeker omdat jullie uitgaan van aflossing in 10 jaar en ook al omdat jullie een lineaire aflossing hebben; dan daalt je rentebedrag sowieso al per maand. Dan zou ik dat "boetebedrag" denk ik , zoals ik al zei, op een 10jarig spaardeposito vastzetten.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. De boete-rente is volgens mij aftrekbaar, dat scheel natuurlijk wel weer.
    MB

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Je besparing moet je berekenen over de rest van de rentevaste termijn, en niet over de rest van de looptijd. Over de periode NA de nu lopende rentevaste termijn zou je sowieso die lagere rente krijgen (mits de rente dan nog steeds zo laag is, natuurlijk). Maar de rente kan ook nog verder dalen... Die bijna 7000 euro zou ik, als je het al hebt, maar aflossen, of laten renderen.

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Ik heb vandaag weer eens contact gehad met de bank. Onze boeterente zou ons 747,- kosten (bruto, dus daar komt nog zo'n 300,- van terug) Advieskosten 250,-, maar een besparing van een ruime 84 p/m. In 9 mnd dus terug verdient en we moeten nog een ruime 2 jaar, voor de renteperiode afloopt. Nu 4,6 en dan 2,35% voor 5 jaar vast! Je begrijpt dat we hiermee aan de slag gaan en dan zakken we onder 100,- p/m bruto, wat we kwijt zijn aan hypotheek!! Ik word helemaal blij van dit soort zaken. Het bezorgt me altijd wat hoofdpijn, maar al mijn acties m.b.t de hypotheek tot nu toe, brachten vele voordelen! De moeite waard dus!

    BeantwoordenVerwijderen
  13. Niet doen, zoals hiervoor al gezegd moet de in 10 jaar deze boete terugverdienen en niet over de rest Vd looptijd vd lening. Immers over 10 jaar kan je boete vrij oversluiten. De bank vraagt precies zoveel boete als zij misloopt door het voortijdig openbreken van het contract. De bank maakt dus geen verlies maar jullie ook geen winst.

    BeantwoordenVerwijderen